Woningbouwvereniging profiteert van gekte op de woningmarkt
Ik ben benieuwd of er nog meer mensen zijn die voor eind 2013 een woning kochten via de Koopgarant constructie? Zelf kocht ik een woning van Woonbron. De constructie hield in dat je de woning kocht met 25% korting op de getaxeerde waarde van de woningbouwvereniging, waarvan door de Autoriteit Consument en Markt later is beoordeeld dat dit geen korting genoemd mag worden omdat de korting bij terugverkoop wordt verrekend. In feite gaat het dus meer om een uitgestelde betaling. Wel ben je verplicht om de woning terug te verkopen aan de woningbouwvereniging en in de oude regeling was 50% (!) van de winst van de getaxeerde waarde op het moment dat je de woning verkocht dan voor de woningbouwvereniging, minus de waardestijging van eventuele verbeteringen. Eind 2013 hebben ze bij nader inzien besloten deze constructie te veranderen en nu hoef je nog maar 15% af te dragen aan de woningbouwvereniging.
Sinds 2013 is de waarde van mijn woning met ruim 300% toegenomen. Dit geldt natuurlijk niet alleen voor mij maar voor veel meer mensen die door middel van Koopgarant een woning heeft gekocht in die tijd, of daarvoor. Om een gelijkwaardige woning terug te kunnen kopen heb je dus ook 3 keer zo veel geld nodig, terwijl je bij verkoop maar de helft van de winst mag behouden. Een bijna onmogelijke opgave dus, tenzij je het geluk hebt van een familie die een grote schenking doet, je de loterij wint of enorm gestegen bent op de arbeidsmarkt. En ik heb het nu dus over het kopen van een gelijkwaardige woning, laat staan dat je een volgende stap zou willen zetten doordat je bijvoorbeeld meer ruimte wil.
Wanneer je contact opneemt met de woningbouwvereniging krijg je te horen dat je hier nou eenmaal voor hebt getekend. Niemand had zich in 2013 kunnen bedenken hoe de woningmarkt zou exploderen, van redelijkheid en billijkheid hebben ze niet gehoord. Ondertussen maken zij wél op iedere woning die aan hun terug wordt verkocht 50% winst op basis van de huidige taxatiewaarde, tel uit hun winst dus. Ook met betrekking tot de verbeteringen die je in de tussentijd aan hebt gebracht in de woning, zo heb ik mijn volledige badkamer laten renoveren en nog veel meer dingen laten doen, wordt zeer aanmatigend gereageerd. Dit werd aan de telefoon, nog voordat ze de verbeteringen hadden gezien, vergeleken met de waardestijging wanneer je iets verbeterd aan een tweedehands auto. Ze stellen zich dus zeer commercieel op, wat ik niet verwacht had van een woningbouwvereniging.
Ik ben dus benieuwd of er meer mensen zijn die hier tegenaan lopen?
Kampeerder schreef op 29-04-2026 om 06:39:
[..]
Nee, want deze TO kocht vóór 2013 toen was het 50%.
Ik las alsof dit met terugwerkende kracht gold. Maar je hebt ongetwijfeld gelijk.
TO, als je in de toekomst een upgrade had gewild, dan had je daarvoor moeten sparen.
Verder, besef je je wel dat een starter op deze woningmarkt jouw winst moet betalen?
Moxxie schreef op 29-04-2026 om 07:06:
Ik snap TO wel. Dit soort regelingen wordt gepresenteerd als middel om starters of huurders aan een passende koopwoning te helpen, die zonder regeling waarschijnlijk niet haalbaar was. Het wordt gebracht alsof het belang van de starter of huurder voorop staat, niet als een actie met een winstoogmerk.
Klinkt allemaal heel sociaal, maar de winst die ze voor zichzelf inbouwen levert meer op dan een lening. De 25% 'korting' wordt eigenlijk geleend voor de periode van het huizenbezit, tegen 50% van de waardestijging. Bij een rustige markt, met 3% waardestijgingstijging per jaar, is dit ook al flink duurder dan een hypotheeklening. En hoe beter het gaat, hoe rijker de woningbouw en hoe groter de achterstand voor de verkopende huizenbezitter.
En ja, dat was van tevoren bekend en ja, daar teken je voor. Maar voor sommigen is zo'n regeling de enige manier om te kopen, en die groep hoeft niet uitgeknepen te worden. Vind ik dan.
Ik snap TO ook wel. Maar ik snap ook dat de woningbouwvereniging hier weinig mee gaat doen. Die gaan niet ineens het contract aanpassen.
Overigens zou ik als TO het contract nog eens goed nalezen. Bij onze woningbouwvereniging betaal je naast het winst/verlies percentage ook nog de korting terug waarmee je hebt aangekocht. Uiteindelijk scheelt het dus nog wat meer.
Ik vind het klinken als Rupsje Nooitgenoeg. Je hebt toen gebruik gemaakt van een regeling (vrijwillig) die wat deuren voor je openden. Nu ruik je meer geld en wil je de regels veranderen. Ik denk ook dat je blij moet zijn dat je iets hebt kunnen kopen én dat je huis meer waard is geweest.
Verder, je geeft een paar keer aan dat niemand had kunnen voorzien dat huizen zoveel meer waard zouden worden. Dat klopt niet. Dat zagen mensen/bedrijven wel degelijk aankomen. Vandaar dat dit soort regelingen in het leven werden geroepen.
Als de woningmarkt was ingestort, hadden ze daarvan ook de helft op zich genomen en dan had je hier waarschijnlijk geen topic geopend. Dit is inderdaad waarvoor je hebt getekend destijds, wat fijn dat je door deze regeling in de goede tijd een woning hebt kunnen kopen!
Dromertje schreef op 28-04-2026 om 22:00:
[..]
Grof op verdienen valt dus mee, als je mijn bericht goed leest. Met het geld dat ik heb verdiend zou ik niet eens een gelijkwaardige woning terug kunnen kopen. Maar ik snap dat het natuurlijk ook erg balen is dat je niet eens de gelegenheid hebt gehad om te kopen.
Prijs je gelukkig, jij hebt je niet mega in de schulden hoeven steken voor überhaupt een dak boven je hoofd. Als je nu starter bent betaal je de hoofdprijs. Verder vind ik dat je voor je gewenste upgrade makkelijk had kunnen sparen. Dat heb je kennelijk niet gedaan dus vind ik dat je niet mag zeuren.
Joszy schreef op 28-04-2026 om 18:47:
Hoe had het gewerkt als de huizenmarkt helemaal was ingestort en je je huis niet meer zo makkelijk had kunnen verkopen? Had je dan ook de garantie gehad dat de woningbouwvereniging het terug zou hebben gekocht voor de prijs die jij hebt betaald?
Dat was bij ons wel zo. Flat midden in de crisis. Belletje naar de woningbouw en werd voor dezelfde prijs teruggekocht. Nadat we eruit waren werd onze flat voor 40k onder die prijs weer door ze te koop aangeboden. Dus de regeling ging beide kanten op. Zelf nog behoorlijk in ons voordeel zelfs.
Ik snap je gevoel wel, het voelt nu zuur. Maar dit was 1 van de drie mogelijke uitkomsten bij verkoop van de woning die je van tevoren wist toenje het contract aan ging. De andere twee uitkomsten waren 2. verlies maken, bijvoorbeeld wanneer de woningmarkt vreselijk slecht zou zijn (waar zij hun deel dan ook op zich zouden nemen) en 3. geen winst maar ook geen verlies maken.
Je hebt geluk überhaupt op de woningmarkt te zijn gekomen, dat is voor veel mensen nu onbereikbaar. Daardoor heb je misschien wel kunnen sparen. Je kunt nu eenmaal (helaas) niet de spelregels laten veranderen als dat voor jou gunstiger is. Maargoed, desalniettemin begrijp ik je gevoel wel.
Bedankt voor jullie reacties. Ik heb hetzelfde bericht in de nextdoor buurtapp geplaatst en ik moet zeggen dat de strekking van de reacties die ik daar ontvang heel anders is dan hier. Het speelt denk ik mee wat je referentkader is. Ik begrijp heel goed, zoals ik al eerder zei, hoe vervelend het is als je een woning huurt omdat je niet op tijd de gelegenheid hebt gehad om te kopen. In de nextdoor buurtapp heb ik juist veel reacties ontvangen van mensen die in dezelfde situatie zitten als ik en dus lang geleden hun woning via de Koopgarant constructie van toendertijd hebben gekocht. Zij geven aan dat het leuk is zo lang je er blijft wonen en niet wil verhuizen, dat ze zich klemgezet voelen, etc. We kunnen ons goed in elkaar herkennen. Maar nogmaals, ik snap ook dat mensen die andere moeilijkheden ervaren in de woningmarkt daar ook erg van balen.
Diezijnvanmij schreef op 29-04-2026 om 09:02:
Ik vind het klinken als Rupsje Nooitgenoeg. Je hebt toen gebruik gemaakt van een regeling (vrijwillig) die wat deuren voor je openden. Nu ruik je meer geld en wil je de regels veranderen. Ik denk ook dat je blij moet zijn dat je iets hebt kunnen kopen én dat je huis meer waard is geweest.
Verder, je geeft een paar keer aan dat niemand had kunnen voorzien dat huizen zoveel meer waard zouden worden. Dat klopt niet. Dat zagen mensen/bedrijven wel degelijk aankomen. Vandaar dat dit soort regelingen in het leven werden geroepen.
Als deze constructie bewust is bedacht omdat woningbouwverenigingen deze waardestijging aan zag komen zou dat al helemaal belachelijk zijn. Dat ze mensen dan bewust klem zouden gaan zetten zodat zij een enorme winst zouden kunnen maken. Zo slecht zullen ze toch niet zijn?
Madamecannibale schreef op 29-04-2026 om 08:14:
[..]
Ik snap TO ook wel. Maar ik snap ook dat de woningbouwvereniging hier weinig mee gaat doen. Die gaan niet ineens het contract aanpassen.
Overigens zou ik als TO het contract nog eens goed nalezen. Bij onze woningbouwvereniging betaal je naast het winst/verlies percentage ook nog de korting terug waarmee je hebt aangekocht. Uiteindelijk scheelt het dus nog wat meer.
Dat klopt. Daarom schreef ik ook dat de Autoriteit Consument en Markt hun op de vingers heeft getikt dat ze het geen korting mogen noemen.
Moxxie schreef op 29-04-2026 om 07:06:
Ik snap TO wel. Dit soort regelingen wordt gepresenteerd als middel om starters of huurders aan een passende koopwoning te helpen, die zonder regeling waarschijnlijk niet haalbaar was. Het wordt gebracht alsof het belang van de starter of huurder voorop staat, niet als een actie met een winstoogmerk.
Klinkt allemaal heel sociaal, maar de winst die ze voor zichzelf inbouwen levert meer op dan een lening. De 25% 'korting' wordt eigenlijk geleend voor de periode van het huizenbezit, tegen 50% van de waardestijging. Bij een rustige markt, met 3% waardestijgingstijging per jaar, is dit ook al flink duurder dan een hypotheeklening. En hoe beter het gaat, hoe rijker de woningbouw en hoe groter de achterstand voor de verkopende huizenbezitter.
En ja, dat was van tevoren bekend en ja, daar teken je voor. Maar voor sommigen is zo'n regeling de enige manier om te kopen, en die groep hoeft niet uitgeknepen te worden. Vind ik dan.
Jij verwoord het inderdaad goed, dat het wordt gebracht als een manier om starters te helpen terwijl het juist heel commercieel is. Ik kocht deze woning ook toen ik net afgestudeerd was.
Kampeerder schreef op 29-04-2026 om 06:39:
[..]
Nee, want deze TO kocht vóór 2013 toen was het 50%.
Precies.
Jillz schreef op 28-04-2026 om 22:57:
Ik denk dat je er anders naar moet kijken. Je bent beter af dan huren en zonder deze regeling had je wellicht niet voor koop in aanmerking gekomen. Ja als je een goedkopere woning voor 100% had kunnen kopen was je mogelijk nog beter af geweest.
Toch denk ik niet dat je perse slecht uit bent. Ik weet niet wat je betaald hebt maar stel:
Taxatie waarde 100.000
Betaald 75.000 (-25%)
Huidige waarde 300.000
Bij verkoop:
10.000 al afgelost (2013 geen aflossings vrije hypotheek)
40.000 hogere hypotheek als gevolg van cao stijging sinds 2013 (mogelijk meer als je promotie hebt gemaakt)
100.000 deel van de overwaarde voor jou
75.000 bedrag dat je al in 2013 kon krijgen
Totale middelen die je dus hebt voor een nieuwe woning is 225.000. Een gat van 75.000 t.o.v. de huidige waarde. 75.000 euro is precies 25% van de 300.000 die de woning waard is. Kortom je hebt nog steeds hetzelfde percentage te kort als in je start positie. Met als enige verschil dat de waarde gestegen is en in euros dus hoger is.
Ondertussen heb je wel al jaren geprofiteerd van lagere maandlasten omdat je over de 25% "korting" geen rente hebt hoeven te betalen. Alles bij elkaar heeft dat je een voordeel opgeleverd van ca. 10.000 euro over de afgelopen 13 jaar.
Bedankt voor je inhoudelijke bijdrage. Zo kan je er ook naar kijken inderdaad.
Dromertje schreef op 29-04-2026 om 17:29:
[..]
Als deze constructie bewust is bedacht omdat woningbouwverenigingen deze waardestijging aan zag komen zou dat al helemaal belachelijk zijn. Dat ze mensen dan bewust klem zouden gaan zetten zodat zij een enorme winst zouden kunnen maken. Zo slecht zullen ze toch niet zijn?
Nee, deze constructie is bedacht zodat ook mensen met minder geld een woning konden kopen. Als je koopt met subsidie is het logisch dat je de winst niet geheel mag houden. Als je niet gekocht had, maar was blijven huren was je duurder uitgeweest. Overigens ben ik tegen dit soort constructies, het aantal sociale huurwoningen is al te klein, dus die moet je niet verkopen.