Woningbouwvereniging profiteert van gekte op de woningmarkt
Ik ben benieuwd of er nog meer mensen zijn die voor eind 2013 een woning kochten via de Koopgarant constructie? Zelf kocht ik een woning van Woonbron. De constructie hield in dat je de woning kocht met 25% korting op de getaxeerde waarde van de woningbouwvereniging, waarvan door de Autoriteit Consument en Markt later is beoordeeld dat dit geen korting genoemd mag worden omdat de korting bij terugverkoop wordt verrekend. In feite gaat het dus meer om een uitgestelde betaling. Wel ben je verplicht om de woning terug te verkopen aan de woningbouwvereniging en in de oude regeling was 50% (!) van de winst van de getaxeerde waarde op het moment dat je de woning verkocht dan voor de woningbouwvereniging, minus de waardestijging van eventuele verbeteringen. Eind 2013 hebben ze bij nader inzien besloten deze constructie te veranderen en nu hoef je nog maar 15% af te dragen aan de woningbouwvereniging.
Sinds 2013 is de waarde van mijn woning met ruim 300% toegenomen. Dit geldt natuurlijk niet alleen voor mij maar voor veel meer mensen die door middel van Koopgarant een woning heeft gekocht in die tijd, of daarvoor. Om een gelijkwaardige woning terug te kunnen kopen heb je dus ook 3 keer zo veel geld nodig, terwijl je bij verkoop maar de helft van de winst mag behouden. Een bijna onmogelijke opgave dus, tenzij je het geluk hebt van een familie die een grote schenking doet, je de loterij wint of enorm gestegen bent op de arbeidsmarkt. En ik heb het nu dus over het kopen van een gelijkwaardige woning, laat staan dat je een volgende stap zou willen zetten doordat je bijvoorbeeld meer ruimte wil.
Wanneer je contact opneemt met de woningbouwvereniging krijg je te horen dat je hier nou eenmaal voor hebt getekend. Niemand had zich in 2013 kunnen bedenken hoe de woningmarkt zou exploderen, van redelijkheid en billijkheid hebben ze niet gehoord. Ondertussen maken zij wél op iedere woning die aan hun terug wordt verkocht 50% winst op basis van de huidige taxatiewaarde, tel uit hun winst dus. Ook met betrekking tot de verbeteringen die je in de tussentijd aan hebt gebracht in de woning, zo heb ik mijn volledige badkamer laten renoveren en nog veel meer dingen laten doen, wordt zeer aanmatigend gereageerd. Dit werd aan de telefoon, nog voordat ze de verbeteringen hadden gezien, vergeleken met de waardestijging wanneer je iets verbeterd aan een tweedehands auto. Ze stellen zich dus zeer commercieel op, wat ik niet verwacht had van een woningbouwvereniging.
Ik ben dus benieuwd of er meer mensen zijn die hier tegenaan lopen?
Die woningen zijn gebouwd met geld van ons allemaal. De voorwaarden waren vooraf toch duidelijk? In feite heb je gezien de waardestijging afgelopen jaren vrijwel gratis kunnen wonen.
Ik ben veel zieliger dan jij: in 2018 ofzo is de woning die ik huur mij voor 180.000 euro aangeboden. Helaas kon ik toen maar een hypotheek krijgen van 160.000 euro. Dus al die tijd betaal ik huur, waar ik nooit meer iets van terug zie. Jij hebt voor een prikkie een huis kunnen kopen en kan er zelfs grof op verdienen.
Waardestijging door verbetering wordt naar mijn weten altijd getaxeerd, iemand kan aan de telefoon zoiets zeggen maar dat is niet hoe het werkt. Het kan alsnog tegenvallen, maar dat is dan wel het oordeel van een onafhankelijk iemand.
Hoe had het gewerkt als de huizenmarkt helemaal was ingestort en je je huis niet meer zo makkelijk had kunnen verkopen? Had je dan ook de garantie gehad dat de woningbouwvereniging het terug zou hebben gekocht voor de prijs die jij hebt betaald?
Ik snap dat het frustrerend is dat je nu minder hard kan doorstromen. Tegelijkertijd kon je destijds makkelijker instromen waar dit de voorwaarden voor zijn. Bovendien heb je feitelijk een lening aan 0% bij de woningbouw gekregen.
Voorbeeld:
2013, Huis taxatiewaarde: 100k, huur 400/maand.
Gekocht voor 75k, hypotheek rente ongeveer 3-5%, bruto maandlast 300-400 euro.
2026:
Waarde 300k
Verkoop: 300k - 15k terugbetaling woningbouw - 100k (50% van de overwaarde) = 185k.de hypotheek is ongeveer 30% afgelost dus je hebt 185-50k is 135k te besteden zonder ook maar iets te hoeven lenen. Kortom dat is nog steeds een voorsprong tov van niet de kans hebben gehad en blijven huren (Als je gehuurd had had je nu 13*12*400= 62400 aan huur betaald.)
(maatschappelijk gezien is het super fijn dat mensen zowel kunnen doorstromen/bezit op kunnen bouwen als dat de woningbouw profiteert van de waardestijging. Met die laatste kunnen ze namelijk weer nieuwe woningen bouwen of bestaande woningen verduurzamen).
Ja, ik heb via koopgarant gekocht en meer mensen die ik ken hebben dat gedaan. Het is even zuur dat er niet zoveel winst gemaakt kan worden. Aan de andere kant waren mij de voorwaarden duidelijk toen ik tekende. Het is nu zuur, maar zonder die kortingsconstructie kon ik in deze wijk niets kopen. Ik woon hier nog steeds heerlijk, en heb nooit spijt gehad van het huis. Daarnaast betaal ik minder aan mijn hypotheek dan ik voorheen deed aan mijn sociale huurappartement. Ja ik had inderdaad liever zonder die constructie gekocht, maar dan had ik dit huis niet kunnen kopen. En de huizen die ik heb bezichtigd die wel in mijn prijsklasse vielen waren echt een stuk minder qua locatie, afwerking, energieklasse etc. Door de koopgarant constructie kon ik een woning kopen waarin ik in principe de rest van mijn leven kan blijven wonen.
Er zitten voor mij dus zowel voor als nadelen aan.
Waren voor jou de voorwaarden niet duidelijk toen je tekende?
Dubbel.
Poezie schreef op 28-04-2026 om 18:05:
Ik ben veel zieliger dan jij: in 2018 ofzo is de woning die ik huur mij voor 180.000 euro aangeboden. Helaas kon ik toen maar een hypotheek krijgen van 160.000 euro. Dus al die tijd betaal ik huur, waar ik nooit meer iets van terug zie. Jij hebt voor een prikkie een huis kunnen kopen en kan er zelfs grof op verdienen.
Grof op verdienen valt dus mee, als je mijn bericht goed leest. Met het geld dat ik heb verdiend zou ik niet eens een gelijkwaardige woning terug kunnen kopen. Maar ik snap dat het natuurlijk ook erg balen is dat je niet eens de gelegenheid hebt gehad om te kopen.
BotteBijl schreef op 28-04-2026 om 18:12:
Waardestijging door verbetering wordt naar mijn weten altijd getaxeerd, iemand kan aan de telefoon zoiets zeggen maar dat is niet hoe het werkt. Het kan alsnog tegenvallen, maar dat is dan wel het oordeel van een onafhankelijk iemand.
Bedankt voor het meedenken! Ik ga het ook zeker niet laten zitten bij die vergelijking met tweedehands auto's.
Joszy schreef op 28-04-2026 om 18:47:
Hoe had het gewerkt als de huizenmarkt helemaal was ingestort en je je huis niet meer zo makkelijk had kunnen verkopen? Had je dan ook de garantie gehad dat de woningbouwvereniging het terug zou hebben gekocht voor de prijs die jij hebt betaald?
Zowel winst als verlies zou 50/50 worden gedeeld, maar net zoals woningen niet in 13 jaar 300% minder waard worden had ook niemand verwacht dat woningen in 13 jaar meer dan 300% meer waard zouden kunnen worden. Ik had het dus redelijk gevonden als er een coulance regeling zou zijn.
Neweve schreef op 28-04-2026 om 18:51:
Ik snap dat het frustrerend is dat je nu minder hard kan doorstromen. Tegelijkertijd kon je destijds makkelijker instromen waar dit de voorwaarden voor zijn. Bovendien heb je feitelijk een lening aan 0% bij de woningbouw gekregen.
Voorbeeld:
2013, Huis taxatiewaarde: 100k, huur 400/maand.
Gekocht voor 75k, hypotheek rente ongeveer 3-5%, bruto maandlast 300-400 euro.
2026:
Waarde 300k
Verkoop: 300k - 15k terugbetaling woningbouw - 100k (50% van de overwaarde) = 185k.de hypotheek is ongeveer 30% afgelost dus je hebt 185-50k is 135k te besteden zonder ook maar iets te hoeven lenen. Kortom dat is nog steeds een voorsprong tov van niet de kans hebben gehad en blijven huren (Als je gehuurd had had je nu 13*12*400= 62400 aan huur betaald.)
(maatschappelijk gezien is het super fijn dat mensen zowel kunnen doorstromen/bezit op kunnen bouwen als dat de woningbouw profiteert van de waardestijging. Met die laatste kunnen ze namelijk weer nieuwe woningen bouwen of bestaande woningen verduurzamen).
Ja ik heb inderdaad een voordeel ten opzichte van mensen die huren, daar heb je gelijk in.
Madamecannibale schreef op 28-04-2026 om 20:57:
Ja, ik heb via koopgarant gekocht en meer mensen die ik ken hebben dat gedaan. Het is even zuur dat er niet zoveel winst gemaakt kan worden. Aan de andere kant waren mij de voorwaarden duidelijk toen ik tekende. Het is nu zuur, maar zonder die kortingsconstructie kon ik in deze wijk niets kopen. Ik woon hier nog steeds heerlijk, en heb nooit spijt gehad van het huis. Daarnaast betaal ik minder aan mijn hypotheek dan ik voorheen deed aan mijn sociale huurappartement. Ja ik had inderdaad liever zonder die constructie gekocht, maar dan had ik dit huis niet kunnen kopen. En de huizen die ik heb bezichtigd die wel in mijn prijsklasse vielen waren echt een stuk minder qua locatie, afwerking, energieklasse etc. Door de koopgarant constructie kon ik een woning kopen waarin ik in principe de rest van mijn leven kan blijven wonen.
Er zitten voor mij dus zowel voor als nadelen aan.
Waren voor jou de voorwaarden niet duidelijk toen je tekende?
Fijn dat je woning jouw zo goed bevalt! Het scheelt in jouw geval denk ik wel dat je nu een woning hebt waar je de rest van je leven zou willen blijven wonen. Het idee van de Koopgarant regeling was echter om starters een kans te geven op de woningmarkt. Veel mensen, waaronder ik, hebben een woning gekocht die op dat moment prima was maar willen op een gegeven moment doorstromen. Met deze woningmarkt is dat vaak niet mogelijk als je 50% van de winst in moet leveren. En ik ging er vanuit dat ik dezelfde korting aan Woonbron moest geven als ik van hun had gehad.
Ik denk dat je er anders naar moet kijken. Je bent beter af dan huren en zonder deze regeling had je wellicht niet voor koop in aanmerking gekomen. Ja als je een goedkopere woning voor 100% had kunnen kopen was je mogelijk nog beter af geweest.
Toch denk ik niet dat je perse slecht uit bent. Ik weet niet wat je betaald hebt maar stel:
Taxatie waarde 100.000
Betaald 75.000 (-25%)
Huidige waarde 300.000
Bij verkoop:
10.000 al afgelost (2013 geen aflossings vrije hypotheek)
40.000 hogere hypotheek als gevolg van cao stijging sinds 2013 (mogelijk meer als je promotie hebt gemaakt)
100.000 deel van de overwaarde voor jou
75.000 bedrag dat je al in 2013 kon krijgen
Totale middelen die je dus hebt voor een nieuwe woning is 225.000. Een gat van 75.000 t.o.v. de huidige waarde. 75.000 euro is precies 25% van de 300.000 die de woning waard is. Kortom je hebt nog steeds hetzelfde percentage te kort als in je start positie. Met als enige verschil dat de waarde gestegen is en in euros dus hoger is.
Ondertussen heb je wel al jaren geprofiteerd van lagere maandlasten omdat je over de 25% "korting" geen rente hebt hoeven te betalen. Alles bij elkaar heeft dat je een voordeel opgeleverd van ca. 10.000 euro over de afgelopen 13 jaar.
Badkamers en keukens gelden volgens mij niet als verbetering. Dan denk ik eerder aan een dakkapel, zonnepanelen of een aanbouw die er voorheen niet in zaten.
Zat er nooit een einddatum aan die terugverkoopplicht? Ik denk eigenlijk alleen aflopende nonspeculatiebedingen.
Dromertje schreef op 28-04-2026 om 22:00:
[..]
Grof op verdienen valt dus mee, als je mijn bericht goed leest. Met het geld dat ik heb verdiend zou ik niet eens een gelijkwaardige woning terug kunnen kopen. Maar ik snap dat het natuurlijk ook erg balen is dat je niet eens de gelegenheid hebt gehad om te kopen.
[..]
Bedankt voor het meedenken! Ik ga het ook zeker niet laten zitten bij die vergelijking met tweedehands auto's.
[..]
Zowel winst als verlies zou 50/50 worden gedeeld, maar net zoals woningen niet in 13 jaar 300% minder waard worden had ook niemand verwacht dat woningen in 13 jaar meer dan 300% meer waard zouden kunnen worden. Ik had het dus redelijk gevonden als er een coulance regeling zou zijn.
[..]
Ja ik heb inderdaad een voordeel ten opzichte van mensen die huren, daar heb je gelijk in.
[..]
Fijn dat je woning jouw zo goed bevalt! Het scheelt in jouw geval denk ik wel dat je nu een woning hebt waar je de rest van je leven zou willen blijven wonen. Het idee van de Koopgarant regeling was echter om starters een kans te geven op de woningmarkt. Veel mensen, waaronder ik, hebben een woning gekocht die op dat moment prima was maar willen op een gegeven moment doorstromen. Met deze woningmarkt is dat vaak niet mogelijk als je 50% van de winst in moet leveren. En ik ging er vanuit dat ik dezelfde korting aan Woonbron moest geven als ik van hun had gehad.
Was jij ook coulant geweest als je de woning met verlies zou moeten verkopen? Had je dan ook een extra deel verlies op je genomen?
Je hebt gewoon bent gewoon een overeenkomst aangegaan en moet eigenlijk niet zo zeuren naar mijn mening.
Zoals anderen al uitgelegd hebben heb je een hele goeie deal gehad. En nu je woning opeens veel meer waard is vind je dat je recht hebt op meer geld omdat de deal nu oneerlijk is in jouw ogen. Zo werkt het leven niet helemaal.
"Eind 2013 hebben ze bij nader inzien besloten deze constructie te
veranderen en nu hoef je nog maar 15% af te dragen aan de
woningbouwvereniging."
Dus blijkbaar profiteer jij voor 85 % van de gekte op de woningmarkt? Wees blij dat je woning in waarde is gestegen.
Daglichtlamp schreef op 29-04-2026 om 06:22:
"Eind 2013 hebben ze bij nader inzien besloten deze constructie te
veranderen en nu hoef je nog maar 15% af te dragen aan de
woningbouwvereniging."
Dus blijkbaar profiteer jij voor 85 % van de gekte op de woningmarkt? Wees blij dat je woning in waarde is gestegen.
Nee, want deze TO kocht vóór 2013 toen was het 50%.
Ik snap TO wel. Dit soort regelingen wordt gepresenteerd als middel om starters of huurders aan een passende koopwoning te helpen, die zonder regeling waarschijnlijk niet haalbaar was. Het wordt gebracht alsof het belang van de starter of huurder voorop staat, niet als een actie met een winstoogmerk.
Klinkt allemaal heel sociaal, maar de winst die ze voor zichzelf inbouwen levert meer op dan een lening. De 25% 'korting' wordt eigenlijk geleend voor de periode van het huizenbezit, tegen 50% van de waardestijging. Bij een rustige markt, met 3% waardestijgingstijging per jaar, is dit ook al flink duurder dan een hypotheeklening. En hoe beter het gaat, hoe rijker de woningbouw en hoe groter de achterstand voor de verkopende huizenbezitter.
En ja, dat was van tevoren bekend en ja, daar teken je voor. Maar voor sommigen is zo'n regeling de enige manier om te kopen, en die groep hoeft niet uitgeknepen te worden. Vind ik dan.
Als je wil verhuizen is inderdaad alles duurder geworden. Is je inkomen dan ook niet meegegroeid zodat je nu meer kunt lenen?
Bij aankoop eerste woning konden man en ik samen 150.000 gulden lenen. Acht jaar later kon man alleen 300.000 gulden lenen en ik 115.000. Alleen al daardoor konden we toen groter/duurder kopen. En we hadden spaargeld opgebouwd in die jaren.
Badkamer en keuken zijn zelden zo waarde verhogend als het bedrag dat je eraan uitgeeft. Dus als je een huis hebt waarvan je weet dat je er binnen een aantal jaar weer uit wil, kan je beter niet te veel investeren in dit soort zaken. Geld op de spaarrekening is handiger als je wil verhuizen.
Verder, kijk naar wat je wel hebt: 50% van een enorme winst (300%) is altijd nog meer dan 100% van een heel kleine winst (30%).